独家专访 张华正50年前景沉淀运作大休闲模式养老
品牌合作 2018-07-11 15:03


       大休闲理念进行养生养老的结合


       养老养生是怎么结合?我们从科学的角度分析来讲,人的生活分成三个板块,一个板块叫工作、第二板块是睡眠、第三个板块为休闲。随着人从幼年到青年再到壮年最后到老年,这三个板块是有调整的。到了老年的阶段,这三个板块除了睡眠存在以外,另外的两个板块,其中单人休闲可能转换为养生养老的具体行动。另外一个板块,通过精神、自我的身、心、灵修养,在工作的这个衍生概念上进行自我的发挥、自我的彰显。依据这种大休闲的理念,自然而然在老年群体中把养老养生这块给结合起来。


       养老养生的配套无法去定论跟定义。因为有人说打坐也叫养生,有人说辟谷也是一种健康的养生,还有人说宗教的纳入也是养生,所以这个无法定位。但是,我们能够通过一个休闲的概念,养生的具体行为操作方法,实施配套设备根据生活需求,我们可以看出一些端倪。也就是自我调理身体达到健康的指标,再配合一些正常的休闲活动,达到身心灵愉悦。虽然现在三代同堂甚至四代同堂,合乐融融不太能做到。但是通过合理的时间安排,朋友交友圈的安排。赋予这些功能,其实养老养生也就自然结合了。


       做养老需要合理地商业模式


       第一个板块前期策划,第二个板块筹备顾问,第三个板块营销(如何迅速实现资金回笼),第四个板块,称之为运营管理。定位不同,方法内容也不同。第五个板块我称之为合组管理公司。


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      我们做的养老有什么不同?其实很简单,我们做养老都是赚钱的,养生的也是赚钱的,为什么呢?策划先行。策划没有定位好就跟打仗一样,你不把战术战略宣讲好就贸然去打仗,你不读这个孙子兵法,不了解更多的战略战术,以及其他这个战争所遗留下来的经验、精华,你说这事能做吗?就因为我们科学论证,相信市场,因每个地区文化需求不一样而建立可持续发展的商业模式。我们再来做,而不是老板拍脑门,自己想就干了,所以我们确实都跟人家不一样,是有科学论证、有合理的商业模式、有盈利方法。


      一年的时间来沉淀运作一个项目


      时间周期是这样的,策划就是在一个项目要确定、要报批、要送件、要起造之前一定要先把策划定位做好,所以策划先行一般是四到六个月。第二个阶段称之为筹备顾问阶段,项目的起灶、工民建、机电、水电装修等一切的东西,这个阶段就要看工程期间的长短,我们把这个统称之为叫筹备顾问阶段。第三个阶段,就称为营销,营销一般是建议从开门前就要往前推。如果说是大型项目那建议往前推至少要八个月;中型项目一般建议往前推六个月;小型项目,我们也建议往前推四个月。因为养老产业的销售营销跟一般的房地产销售营销是完全不一样的。第四个板块称之为运营管理了,可以采取顾问的方式、可以采取托管的方式、可以采取手把手教学的方式都可以。所以这个时间就看业主的需要了,通常会在正式运营前的半年到一年介入是最好的时间周期。



       养老产业还有50年发展期前景一片红利


       对于中国养老产业这个版块前景问题,张华正表示这个市场应该未来有五十年的发展期,因为从2012年我们有2.02亿的老人,到现在已经突破了2.4亿老人,在不久的将来就是在2025年左右,我们应该有3亿多的老人,国家统计局预测是我们在2049年到2050年能达到5亿老人,但是这个数字肯定要修正的。因为随着医疗技术的发达,以及高新科技干细胞DNA工程,还有保健品都陆续发展,所以会发现老人的平均年龄从早期的六十岁、七十岁到现在八十岁,甚至未来还能再高,高龄化的社会造成该死的没死,该老的继续老,因此老龄人口的数字会比原本估计的预期的来得更快。


       既然老龄化会来的更快,那么人的生命周期也会发生改变。再随着高新医疗水平的进步,包括医疗辅助、设备器材的专业辅导、或者人力康复等等方式,老人处于自理阶段的年纪也会提高。当社会的高龄化越来越严重,随着半失能、全失能的时间缩短及市场的改变,这形成了巨大的红利市场,所以养老产业是无可限量的。


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       从事养老的专业人员严重不足


       针对9073,做一个补述可能就更清楚了,事实上9073不管对或不对,他是一个概率的说法,是机构在市场的存在以及真正的使用率,通过老人的总数据反推出来的。我们来看几个数字,中国在2012年所提出的数据是中国有3750万的失能半失能老人,这个数字在今年已经突破了4000万。中国在13年底公布的养老机构的床位数,大概是在500万张床,而现在这个社会养老机构的床位数,目前已经突破了800万张床。但是,按照2015年年底当时的李立国部长说:使用率只有52%,那就是大概只有一半被使用。也就是相对的800万多张床,只有400万能使用。


       那我们来推论这两个数字你就能感受到。如果有4000多万的失能半失能老人,假设这个入住率一半的400多万张床都住的是失能半失能老人,那请问还有3600万老人在哪里?更何况这个入住400多万张床的是高干占的床,领导占的床,还有一部分的三无无保托底的老人占的床,所以该用的人都没进来!为什么在2013年主张9073,到2014年之后提倡医养结合?甚至把9073的概念通过市场的推动,机构由政府快速补足每千名老人35到40张床,将市场的需要转向快速推动居家跟社区养老,也就是因为政府发现4000万的失能半失能老人都在家里。


       按照数据的分配和市场的实际需要,我们再来看这个服务的队伍,在2012年,我们在养老产业的专业人才是不足22万,但到了去年,我们的专业人才应该是接近200万人。可是根据2013年出台的国务院的第三十五号文件,为了养老市场要培育1000万个岗位人才,很多人不懂这1000万个人才怎么算出来的,其实是按照国际的标准,失能与半失能老人跟服务人员按照1:3的概念计算出来的,也就是说当时中国有3750万的失能老人,而我们所谓的专业服务人员目前只停留在200万,这是严重不足的!


      实时管控+第三方责任险降低风险


      运营上确实是存在风险,但风险都可以规避的:第一,当然是置于一个项目的品质管理体系。第二呢,借助专业的智能化系统安排,以及科技化、无纸化,用app等各种不同的云端系统。在这个提纲里面提到了跌倒、磕碰这些情况都存在,但按照国家所订定的养老建筑设计规范里面的要求其实大部分已经规避了。规避的方法:第一个称之为叫保险。如果应用第三责任险、公共意外险等险种都可以降低养老院在服务体系上造成的损失。第二个叫管理机制的实时管控。以往,我们都用书表单作业,这很容易造成遗漏以及无法科学性确认时间、地点。但是随着智能手机app以及各种识别系统的操作系统,这件事就很容易完成。每天每个岗位上班按照一批所分配的内容打卡照相,每一项环节过程照料从上班到下班,都有循环监控机制,而在每一个机制的节点,他的子女或院方或关系人都能及时收到这样的信息或照片,将以确保我们的工作都是两方或三方以上确认完成的,这种管理体系就有利于早期的数表作业。当然再加上所谓的志愿者、义工、院长或者护理长每天的重要提示,就更完善了。


      养老目前所面临的问题


       养老目前面对的问题:第一个是投资者问题,目前无论是国企、央企都在做养老,但是做成的很少;第二与操作方法关系;第三与定位有关系;第四与策划有关系;第五与专业团队有关系…能讲的很多,简单打个比方:中国在2013年之前是没有专家实实在在做养老的,除了那几个老的养老项目,屈指可数。可是大家发现2013年国家开始重视养老以后所谓的养老专家多如牛毛、滥竽充数,这种情况很可怕。


第一个问题:本身没做过,也不具备养老的成功经验,如何帮助业主成功?


第二个问题:现在的养老体系,虽然有培养人才,但是真正能用的人很少。


第三个问题: 没有经历过大型养老项目的历练,没做过实事或者无法让企业成名创造效益。很多专家的定位是有问题的却正导引着大家做现在的养老产业。


第四个问题:过分相信政策,各路基金专项资金都说要导入养老产业。谁拿到钱了呢?很多人花钱拿了地,拿了地又贷不到款,造成项目难以推进。


       华正团队只能去创造成功案例,用对的方法,用赚钱的方式,提醒大家应该要朝这个方向走,这条路是很辛苦的。老板不撞南墙、投资人不投资失败,又怎么去验证我们说的是真理呢。


      两年就能看出养老地产状况


您提了一个十年的概念,我把这个时间再缩短一下,其实这两年如果认真做好一个好项目,通过合理的定位策划、商业模式顶层设计等等,成功了,那绝对是个好企业,就可以塑造一个品牌。如果这两年内不能造出品牌,那两年后没有个七八家十几个项目就不能叫品牌。如果认为慢慢做也没问题,那就错了,因为两年后还存在另外一个现象,国企、央企、甚至外资大企业都要进驻养老市场,以现在的步伐根本没有竞争力。未来的生存法则,不是收购别人,就是被收购。所以好好做一个好项目,最坏的结果,两年后被高价收购。但如果做得不理想,连收购的价值都没有。这就存在要做就做好,或许被收购,或许你架接到金融的翅膀收购别人,这就是这两年的转变。如何看市场,不用看十年,太遥远也太慢,看这两年就很清楚了。有心要做养老的人,要加快速度要做好,要用专业的人,来做对的项目,具备品牌效益才是王道。


张华正简介:


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       英国城市管理学院博士,英国城市行业协会国际培训师,美国IPA国际高级培训师,日本温泉设备协会中国总会副会长,国际自然医学会国际长寿之乡评委,兩岸多所大学客座教授,曾任亚太国际酒店管理公司总经理、台北恋馆执行长,桃园IDO会馆 总经理,海霸王国际餐饮集团董事长特别助理,北京康梦圆国际老年公寓集团副总裁。


       现任:台湾中华老年服务产业协会理事长,中国医疗促进协会长期照护委员会副主任委员,民政部培训中心专家教授,光彩人生老年产业论坛常设嘉宾,中国房地产报养老产业专家顾问,上海英日商务咨询公司总顾问,广东泰成逸园医养結合总策劃,浙江中大地产集团股份有限公司顾问,北京光恒投资公司总顾问,北京华正时代管理咨询有限公司董事长,北京孝质科技有限公司董事,北京万寿阳光老年公寓总顾问,黑龙江华正众义科技有限公司董事,北京深航华正爱晚管理顾问公司董事,新疆吉瑞祥青湖御园项目顾问,广西春芳养老院董事,北京朝阳区劲松智慧小区与居家养老中心董事,中盛华康养老产业投资公司总顾问,湖南省养老产业引导基金项目投资审查专家,山东省蒙阴县政府养老产业顾问,山东省乳山市政府养老产业顾问,北京密云不老屯镇养老项目开发总顾问,浙江朗和国际医療中心董事,山东东篱居田园养老項目專业合伙人,新疆国韻医养管理有限公司董事....等职务。


华正团队简介


       华正团队这个名字,入市有十三年,2005年來大陸广西投資养老項目,2007年组建的这个以策划酒店、温泉、休闲、养老、医療为主业的队伍,组成以张华正为主导的华正团队。所涉及市場主要的板块,因为项目比较多,范围比较宽泛,所以在各方面都有非常丰富的成绩可以呈现在眼前,市场对华正团队是绝对认可的。





来源:张华正

责任编辑:lwtx